주택공급 확대와 자재값 상승 이슈 속의 건설주 전망

건설주를 바라보는 두 가지 관점

주택공급 확대와 자재값 상승 이슈 속의 건설주 전망

  • 키워드 건설, 건축, 건자재, 주택분양
  • 관련종목 현대건설, 대우건설, 동부건설, 서희건설

투자 아이디어 요약

  • 차기정부에서는 주택가격의 상승을 잡기 위해 대규모 공급을 예고하고 있는데, 이는 주택비중이 높은 건설사에 유리한 이슈지만, 금리급등으로 경기가 우려되고 있고 실수요자들이 주택을 사줄지에 대한 의문이 남아있음
  • 미국은 양적긴축으로 모기지 채권 금리가 상승을 시작했는데, 건자재 가격도 폭등 중인 상황으로 호악재가 겹쳐있는 것으로 판단됨에 따라, 미분양 지표 등을 참고해야 할 필요가 있음
  • 대선 이후 주택대형주는 급등 후 하락하였으며, 시멘트 주가가 상승했는데, 하락의 배경은 차익실현과 대선 이벤트 종료, 자재로 인한 실적 우려로 판단됨
  • 대선 후 이벤트로는 인수위의 부동산 정책 발표(4월말 확정, 5월초 발표)가 실질적으로 부동산 시장의 변화를 빠르게 가져올 것으로 예상됨
  • 자재 이슈는 원가에 2%p 정도 영향을 줄 것으로 판단되지만, 수급 지연 이슈는 없으며, 원가는 월말 실적에서 확인 가능하겠지만, 현재 가격 수준으로는 2%p 정도의 영향을 줄 것으로 판단되며, 대형사는 시멘트 수급으로 인한 공사현장 중단 및 착공 지연 이슈는 없을 것으로 예상됨
  • 전년동월대비 2월 착공 감소 3월까지 착공 물량은 부진할 것으로 전망되는데, 5월 부동산 정책 발표 이후 착공 및 분양이 크게 증가할 것으로 전망되고, 일부지역의 미분양 우려에 따라, 정책 변화 이후 부동산 경기 변화에 맞춰 분양이 시도 될 것으로 전망됨
  • 2분기에는 건설사들이 다수의 분양을 계획 중인 것으로 분석되며, 시멘트 업체들은 1~2분기 실적 악화가 추정되고, 가격 상승 반영은 하반기로 전망되며, 인테리어 업체는 1분기 실적 우려가 있어, 5월 이후 정책 변화에 따른 매매거래량 반등과 하반기를 기대할 필요가 있음
  • 4월말 인수위의 최종안 확정 및 5월초 발표에 따라 대형주택주가 다시 한번 부각을 받을 것으로 판단되는데, 현대건설, 대우건설과 같이 실적이 우상향하고, 분양도 전년대비 증가하고, Peer 대비 저렴한 종목이 가장 안전하고 확실한 투자처가 될 것으로 판단됨
  • 출처: 현대차증권

이전 요약 정보 History

  • 최근의 건설업종 부진은 크게 4가지로 정리해 볼 수 있는데, 첫째 수주잔고 증가에도 불구하고 분양물량 이연으로 실적 부진이 우려되고, 둘째 국제유가 상승에도 불구하고 해외 건설수주액 부진이 지속되고 있으며, 셋째 HDC산업개발 사고 여파 및 현대엔지니어링 상장 추진에 따른 수급 부담이 존재하고, 넷째 국내 건설수주액이 ’21년 하반기부터 완만한 하락세에 있기 때문
  • ’21년 분양물량이 부진한 이유는 분양가 상한제 등의 영향으로 재개발재건축의 분양 지연 영향으로 전국적으로 40%나 감소했는데, 올해는 전국 분양물량이 46만세대이고, 이 가운데 재개발재건축은 15.7만 세대로 ’21년 5.8만 세대 대비 대폭 늘어난 수치
  • 결국 건설사들에 대한 투자 판단은 건설사 수주는 지속적으로 증가하고 있는데 분양물량이 이연되고 실적으로 집계되는 시기가 뒤로 미뤄지는 상황을 어떤 시각으로 볼 것이지에 따라 달라질 것으로 판단됨
  • 수주에 따른 실적은 결국 가까운 미래의 실적으로 나타날 것이기 때문에 느긋하게 바라보겠다는 장기투자자에게는 괜찮은 투자시점이 될 수 있지만, 수주 실적 발표로 기대감만 잔뜩 부풀어 오른 상태에서 실제 실적 반영은 되지 않고 매번 다음 분기로 이연되는 상황이 불편한 단기투자자의 관점에서는 다소 불리한 투자시점일 것으로 생각됨
  • 출처: 한화투자증권
  • 최근 주택 착공 사이클 확대에 대한 기대감으로 건설 뿐만 아니라 전반적인 소재·산업주에 대한 기대감이 상승하고 있으며, 특히 건설·건자재는 이미 확보한 수주를 바탕으로 2022년 영업이익도 확정적 성장이 나타날 것으로 예상
  • 건설·건자재와 관련하여 시멘트 제조회사인 쌍용C&E와 고강도 콘크리트 파일을 생산하는 삼일씨엔에스, 종합 유리기업 케이씨씨글라스 등아 주가에 탄력을 받고 있는데, 건자재 관련주의 주가 상승은 인허가와 최근 정부의 정책 기조에서 찾을 수 있음
  • 4월 기준 인허가 누계 물량은 전년 동기 대비 17.5% 증가했으며, 착공이 6개월~1년까지 소요되는 점을 감안시, 올해보다는 내년의 착공에 대한 기대감이 높아지고 있으며, 추가적으로 서울시의 역세권 용적률 상향, 국토부의 3기 신도시 용적률 상향 등 민간 및 공공의 양방향 공급 확대 기조가 착공의 빅사이클을 만들 것으로 예상되고 있음
  • 과거에는 분양 최대치가 52만 가구였는데, 올해는 정책 기조가 반영되지 않은 분양 예정 물량이 40만가구 수준이며, 착공 선행지표인 인허가가 상승하는 점을 고려시 내년에는 최소 10% 수준의 분양 물량 증가를 가정해도 44만 가구이며, 이는 두번째의 최고치 수준에 근접한 수준임
  • 건설·건자재는 지난해 코로나19로 인한 기저효과, 원자재 수급 불균형 및 경기 회복에 베팅하는 외국인 자금 유입 등의 이유로 전반적인 소재·산업주의 주가가 양호한 흐름을 보여주고 있으며, 인허가와 다음 정부의 정책 기조 완화에 대한 모멘텀을 고려시 비중확대가 가능할 것으로 판단됨
  • 시멘트는 현재 숏티지가 발생하고 있는 대표적인 건자재로 지난해에는 배출 기준치를 넘어서지 않게 생산량을 조절했다면, 올해 1분기는 대부분의 시멘트사가 환경설비 추가 설치 및 유지보수 일정이 겹치면서 착공 물량 대비 생산이 부족한 상황임
  • 올해는 분양 역시 큰 폭으로 증가하기 때문에 착공은 더욱 증가할 것으로 판단되며, 이러한 수급 불균형은 몇 년간 눌려있던 시멘트 단가 인상의 가능성을 더욱 높이고 있음
  • 원심력을 응용해 만든 고강도 말뚝인 PHC(Pretensioned spun High strength Concrete)파일은 시멘트보다 더욱 큰 쇼티지 현상이 나타나고 있는 건자재로, 착공 초기에 곧바로 투입되는 착공재이며, 지반이 약할수록, 건물이 높을수록 많은 PHC파일이 투입되어야 하는 특징이 있음
  • PHC파일의 톤당 가격은 2월부터 급격하게 상승하기 시작했으며, 지난해 톤당 9만원이던 PHC파일은 1분기 기준 13만원까지 급상승하면서 파일 업체들은 1분기에 강한 실적 턴어라운드를 시현하였고, 생산량 증가와 단가 인상이 1분기부터 본격적으로 시작된 만큼 2분기는 더욱 높은 수준의 실적 성장이 기대되는 상황임
  • 지난해 국내 건설수주의 경우 코로나19 확산이 완화된 5월 이후 주거용 건축을 중심으로 반등세를 보였으며, 올해는 토목 및 비주거건축에서의 전년 동기 대비 수주 증가가 지속될 것으로 전망되며, 상반기에 선행지표인 주택 인허가가 반등하는 모습을 보이고 있어 하반기에도 견조한 수주 실적이 기대됨
  • 시멘트·철근 등 주요 건자재 공급부족 지속으로 상반기 건축자재 투입의 가파른 반등은 어려울 수 있지만, 하반기부터는 주요 자재 수급 불균형의 완화와 함께 건설 투자는 빠르게 회복될 것으로 전망
  • 출처: 한국경제
  • 건설/건자재는 빅사이클이 도래 중, 올해 대형건설사들은 하반기부터 작년 기 분양 주택의 매출화와 함께 본격적인 외형/이익 성장이 기대
  • 현재 매우 낮은 수준의 주택 미분양이 지속되고있음을 감안, 연내 신규주택수주와 건설 기성 모두 긍정적, 이는 주택사업중심의 건설 증익 Cycle이 보다 장기화 될 수 있음을 의미
  • 건설 기성의 경우 전년도 이연 된 건설 투자를 포함, 올해는 작년과 달리 가파른 증가세를 보일 것으로 기대
  • 건설 투자가 증가하는 구간에서는 건설업종뿐만 아니라 ‘착공 → 준공’ 밸류체인 내 건자재업종의 투자 매력 또한 상승할 것
  • 연말 이후 건축 공정 앞단(기초공사)에 투입되는 ‘콘크리트파일’의 물가지수가 가파르게 상승 중임(콘크리트파일 생산물가지수 ‘20.11월 88.7 → 12월 99.2 → 1월 102.2 → 2월 103.6)
  • ‘건설기대기성액’이란 지난 건설수주에서 건설 공정의 ‘표준공정률(통상적인 공사진척률)’을 고려 했을 때 발생 가능한 미래 건설기성액을 의미, 실제로는 건설 경기변동에 따라 기 수주 현장에서 착공 및 공정 지연이 나타남, 이는 경기침체기에 ‘기대기성액’과 ‘실질기성액’간의 괴리가 발생하는 주된 요인
  • 2020년의 경우  코로나19의 확산, 역대 최장기간의 장마로 비우호적인 기후 환경, 정비사업 규제 강화에 따른 착공 지연으로 ‘기대기성액’과 ‘실질기성액’간의 괴리가 확대
  • 올해는 ‘기대-실질’ 기성간의 괴리 축소와 더불어 신규 착공증가까지 기대되어, 연내 건설 투자는 유의미하게 증가할 것으로 판단되며, 주택건축 중심의 건설 투자 증가가 예상됨
  • 정부가 민간투자사업을 확대하면서 건설업계의 기대감도 커지고 있음
  • 민간투자사업은 도로 등 사회간접자본(SOC) 시설을 정부 대신 민간이 투자해 짓고, 이용 요금 등을 통해 투자금을 회수하도록 하는 사업으로 최근 정부가 민간 SOC 투자 확대로 기조를 선회하면서 건설업계의 중장기 일감 확보에 청신호가 켜지고 있으며, 도로·항만과 같은 기존 사업뿐만 아니라 환경 등의 분야까지 민자사업 분야가 넓어지는 추세
  • 지난 6일 기획재정부에 따르면 올해 집행될 예정인 민간투자사업은 89건이며, 총투자비는 45조7000억원으로 6년만에 최대치를 기록할 전망
  • 올해 집행 예정인 환경 민자의 경우 규모가 2년 만에 2배 가까이로 급성장, 2019년 1조8000억원이었던 환경 민간투자는 올해 3조4000억원까지 확대될 예정
  • 환경사업 중에서는 우선 노후도가 심한 하수처리 및 소각로 교체 수요가 크게 증가할 것으로 전망, 관련 사업은 대부분 위탁운영 사업으로 약 30년간 운영수익을 확보할 수 있다는 장점이 있음
  • 철도 분야의 총투자비는 20조4000억원(9건)으로 수도권 광역급행철도(GTX) A·B·C노선 착공 및 완공까지 철도 분야의 민간 투자 규모는 지속적으로 늘어날 가능성이 있음
  • 도로 분야는 올해 18조6000억원이 집행될 예정이며, 현재 현대건설이 ‘서부간선 지하도로 민간투자사업’ 건설공사를 진행하는 등 여러 사업이 진행되고 있는 분야
건설, 건자재의 밸류체인(출처: 하나금융투자)

토공사 기초공사(착공 후 ~3개월)

콘크리트 파일

삼일C&S, 동양파일, 아이에스동서, KCC글라스

골조공사(착공 후 ~15년)

시멘트

쌍용양회, 한일시멘트, 한일현대시멘트, 아세아시멘트, 삼표시멘트, 성신양회

레미콘

유진기업, 동양

거푸집

삼목에스폼, 금강공업

창호/내부공사(착공 후 ~20년)

창호

KCC, 케이씨씨글라스, LG하우시스, 이건창호

바닥재

케이씨씨글라스, LG하우시스, 벽산

석고보드

KCC, 벽산

MDF/FB

동화기업, 한솔홈데코, 유니드, 선창산업

마감/가구공사(착공 후 ~2.5년)

부엌/욕실

한샘, 현대리바트, 대림B&Co, 에넥스, 하츠

가구

한샘, 현대리바트, 지누스, 에이스침대, 퍼시스

도료

KCC, 삼화페인트, 노루페인트, 조광페인트

스마트홈

자이에스앤디

주요 건설 관련주들

현대건설, 대우건설, 동부건설, 서희건설

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