최근 전세 사기에 대한 내용을 다루는 뉴스가 많아 졌습니다. 전세 사기는 의도적으로 세입자를 속여 전세금을 지급하지 않는 것을 뜻하는데, 이 때문에 세입자는 전세금을 받을 수 없어 곤란한 상황에 빠지게 되는 경우가 많습니다.
역전세난과 전세 사기
세입자의 경우 전세 보증금으로 큰 돈을 맡기게 되는데, 대부분 보증금 자체의 액수가 큰 만큼 전세 사기의 충격은 심각합니다. 게다가 우리가 살아가기 위해 꼭 필요한 ‘의식주’ 중 하나인 거주 공간에서 발생하는 이런 사건은 상당한 정신적인 스트레스도 동반할 수 밖에 없습니다.
사기는 알면서도 당할 수 있지만, 대부분은 잘 모르는 상태에서 쉽게 당하기 때문에, 이런 사기에 대해 미리 알고, 인지하고 있어야 불합리한 전세 사기의 위험을 줄일 수 있습니다.
전세 사기의 유형
전세 사기 유형은 크게 세 가지로 나눌 수 있습니다. 우선 집주인에게 전세금을 돌려줄 만한 경제력이 없는 경우로, 이런 경우는 주로 갭 투자를 낀 깡통주택에서 발생합니다. 그리고 세입자가 알고 있는 것과 계약 내용이 다른 경우가 있을 수 있고, 집주인이 전세금을 돌려주지 않는 경우가 있을 수 있습니다.
전세 사기의 유형들
- 집주인에게 전세금을 돌려줄 경제력이 없는 경우(주로 갭 투자를 낀 깡통주택에서 발생)
- 세입자가 알고 있는 것과 계약 내용이 다른 경우
- 집주인이 전세금을 돌려주기를 거부하는 경우
갭투자와 깡통주택
갭투자는 집값과 전세보증금 사이의 ‘갭’만큼만 내 돈을 투자해서 집을 사는 방식인데, 예를 들어 집값이 1억 원이고, 전세보증금이 8천만 원일 경우, 전세 세입자가 있다면 이 전세 세입자에게 돌려줄 8천만 원을 제외하고 나머지 2천만 원으로 집을 살 수 있습니다.
갭투자는 상대적으로 매우 적은 돈을 가지고 부동산에 투자를 할 수 있고, 집값이 오르면 시세차익을 볼 수 있어 집값이 계속 오른다면 적은 자본으로 큰 수익을 얻을 수 있기 때문에 선호되는 투자 방법이지만, 집값이 떨어질 때는 문제가 발생하게 됩니다.
만약 매매가가 급격히 떨어진다면 집주인의 경우 원금손실을 보는 것은 물론이고, 세입자의 경우에도 전세금이 위험해질 수 있습니다. 집값이 전세금보다 떨어지게 되면 집을 팔아도 전세보증금을 충당할 수 없게 되는데, 이런 주택을 깡통주택이라고 합니다. 이렇게 집값이 계속 떨어져 깡통주택이 속출하게 되면 ‘전세금 미상환 대란’이 발생게 되고, 사회적인 문제가 됩니다.
깡통주택을 피하는 방법
깡통주택을 피하는 방법은 크게 세 가지로, 우선 계약 전에는 등기부등본에서 건물의 면적, 용도, 소유주의 이름과 근저당권 등의 정보를 확인해야 하고, 계약 후에는 바로 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 그리고 추가적인 예방 조치로서 HUG 전세보증금반환보증에 가입하는 것을 고려해 볼 필요가 있습니다.
- 계약 전
- 등기부등본에서 건물의 면적, 용도, 소유주의 이름과 근저당권 정보 등을 확인하기
- 계약 후
- 바로 전입신고하고 확정일자 받기
- 추가 예방 조치
- HUG 전세보증금반환보증 가입하기
근저당권
계약에 문제가 없는지 확인할 때, 가장 중요한 부분이 ‘근저당권’입니다. 근저당권은 ‘장래에 생길 채권의 담보로서 미리 설정한 저당권’을 말하는데, 쉽게 말해 내가 계약을 하려는 집을 담보로 돈을 빌렸는지를 확인하는 것입니다. 만약 근저당권이 잡혀있다면 그 집을 담보로 돈을 빌렸다는 뜻이기 때문에 계약을 진행해서는 안됩니다.
근저당권은 등기부등본에서 확인할 수 있는데, 실수로 혹은 잘 몰라서 근저당권이 잡혀 있는 집과 계약을 했다고 하더라도, 법정 다툼을 하는 경우에는 등기부등본이 ‘법적 효력’이 없는 만큼 다른 여러가지 조치를 미리 취해놓을 필요가 있습니다.
우리가 부동산을 거래할 때 가장 믿는 서류가 부동산등기부등본이다. 부동산의 소유권에 대한 공시방법은 부동산등기부등본 밖에 없다. 하지만 우리나라 법원은 ‘등기부등본의 공신력은 없다’고 한다. 쉽게 말하면 등기부의 법적 효력이 없다는 것이다.
등기소는 신청에 서류가 제대로 제출되고, 제출된 서류가 필요한 형식을 갖추고 있으면 등기 신청이 가능하다. 다시 말해 실제 권리관계를 심사하는 것이 아니라, 제출된 서류가 형식에 맞는지를 심사하는 것 뿐이다.
대구일보, 등기부등본의 공신력
근저당권이 잡혀있는 집이 위험한 건, 내 전세보증금 보다 다른 채권자의 대출을 먼저 갚아야 하기 때문입니다. 집주인의 경제 상황이 너무 좋지 않아 집을 파는 일이 생긴다면, 내 전세보증금을 먼저 돌려주는 대신 다른 채권자의 빚부터 갚아야 하기 때문에, 전세보증금을 돌려받지 못할 수도 있는 것입니다.
특히 최근에 근저당권이 잡힌 깡통주택으로 인해 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하는 피해 사례가 많아지고 있는데, 이런 전세 사기를 예방하기 위해 국토부가 표준계약서에 특약을 넣거나, 집주인에게 납세증명서를 요구할 수 있는 권한을 신설하는 내용을 담는 등의 부동산 대책을 마련하기도 했습니다.
계약 내용이 다른 경우
계약 내용이 다른 전세 사기로는, 전세 계약인 줄 알았는데 월세로 계약된 경우이거나, 다중 계약을 하는 경우 등이 있습니다.
전세 계약인 줄 알았는데 월세로 계약된 경우
중개인 등 대리인과 계약을 맺을 때 주로 발생하는데, 대리인이 세입자하고는 전세 계약을 맺고 집주인에게는 월세 계약서를 준 다음, 이 후에 전세 보증금을 가로채는 수법입니다.
이런 사기에 당하지 않으려면 집주인과 직접 만나 계약을 하고, 돈을 보낼 때는 등기부등본상에 나와 있는 실소유주 명의의 통장으로 보내는 것이 중요합니다.
다중 계약을 하는 경우
집 하나에 여러 명의 세입자를 두는 방법으로, 여러 명의 세입자에게서 보증금을 받은 후 잠적하는 사기 방법입니다. 특히 같은 날에 여러 명의 세입자와 계약을 하게 되면, 사전에 이를 알아채는 것이 어렵기 때문에 예방이 어려운 사기라고 할 수 있습니다.
만약 이런 유형의 사기에 당한 경우라면 ‘전세피해자 원스톱지원센터’에 도움을 요청 할 수 있는데, 금융서비스와 임시거처 마련 등의 지원사업을 활용할 수 있다고 합니다.
집주인이 전세금 반환을 거부하는 경우
악성 집주인의 경우 “다음 세입자를 찾을 때까지 못 돌려줘.”라거나 “언제까지 있으면 돌려주겠다.”라는 식으로 나오기도 하는데, 이런 경우에는 전세보증금 반환소송을 진행하는 방법이 있습니다. 하지만 세입자에 따라, 조금 더 원만하게 해결하고 싶은 경우도 있는데, 이런 경우에는, 세입자가 직접 다른 세입자를 찾아 주는 식으로 원만히 해결하는 경우도 종종 있다고 합니다.
