주의해야 할 부동산 투자, 지역주택조합

고위험 부동산 투자 또는 투기

지역주택조합이란?

지역주택조합이란 지역의 주민이 조합, 즉 단체를 만들어 함께 땅을 사고 집을 짓는 제도를 말해. 동네 전체가 노후화돼 전부 헐고 그 자리에 아파트 등을 짓는 기존의 재개발이나, 낡은 아파트를 헐고 새 아파트를 짓는 것을 뜻하는 재건축과의 가장 큰 차이는 땅을 소유하고 있는지의 여부야.

즉 재개발, 재건축은 자기 집 또는 땅을 가진 이들이 조합을 만들어 그 자리에 아파트를 짓는 방식인 반면, 지역주택조합은 조합원들이 아파트 지을 땅을 직접 매입해야 한다는 차이가 있기 때문에, 지역주택조합의 조합원들은 해당 지역의 땅 주인을 설득하는 것이 중요한데, 지주택 사업의 성패가 갈리는 것도 바로 이 부분이야.

하지만 지역주택조합을 피해야 하는 이유도 바로 이 부분 때문인데, 지역주택조합이 목표로 한 땅을 모두 매입하지 못할 확률이 높기 때문이야. 현행법상 아파트 짓기 위해서는 땅을 95% 이상 확보해야 사업 승인이 날 수 있는데, 이 과정에서 세월아 네월아 하는 케이스가 많이 발생한다고 해.

그 이유는 매우 다양한데, 사람이 덜 모이거나, 돈이 덜 걷히거나, 대출이자를 못 내거나, 알박기가 존재하는 등의 이유 때문이야. 그래서 ‘지역주택조합’의 성공 확률은 20%에 불과하다는 통계가 있는데, 그만큼 쉽지 않은 사업이야.

지역주택조합사업은 일반적으로 다음과 같은 순서로 이어지는데, 대부분 이런 사업에서는 개발 예정지를 미리 알고 그 땅의 일부를 사들여 개발을 방해하다가 개발 사업자에게 고가로 되파는 알박기와 같은 투기 수법으로 한 몫 잡으려고 하는 사람들이 나타나기 마련이거든.

조합원 모집 → 조합설립인가 → 사업계획승인(토지 확보율 95% 이상) → 착공

지역주택조합 피해 사례

지역주택조합사업은 피해사례도 다양하게 나타나. 특히 조합에 가입한 이 후 수년이 지나도록 첫 삽도 뜨지 못해 결국 조합을 탈퇴하게 되는 사람들이 많은데, 이런 경우 탈퇴하더라도 납입금을 돌려받지 못하는 케이스가 무척 많다고 해.

두 번째로 사업이 순조롭게 진행되더라도 공사비가 증액되거나, 거액의 추가 분담금을 내야 하는 사례도 적지 않아. 이유는 여러가지가 있겠지만, 사업이 늘어지거나 조합의 비리 등으로 모은 돈이 동나버리기는 경우가 많기 때문이야. 이렇게 모아놓은 돈이 모두 사라진다는 것은 결국 그동안 낸 돈을 돌려받지 못한다는 뜻이지.

허위과장광고 피하기

지역주택조합사업에 의한 피해를 입지 않기 위해서는 어떻게 해야 할까? 우선 다음과 같은 현수막을 발견하면 우선 의심을 해 봐야 돼.

사업부지 내 토지 80% 확보

선착순 동·호수 지정

당신만 오면 사업 바로 시작

이런 식으로 현수막에 적혀있는 광고는 대부분 허위과장광고일 가능성이 높아. 조합원 모집률을 높이기 위해 마치 확정된 사안처럼 홍보하는 건데, 특히 이런 과장광고의 특징은 위험 요소에 대해서는 결코 말하지 않는다는 거야. 위험 요소에 대한 안내없이 가격과 같은 매력적인 요소를 과장하여 사람들을 현혹하려고 하는 거지.

여기서 특히 ‘토지 확보’의 의미를 명확하게 파악해야 할 필요가 있는데, 조합에서 흔히 말하는 토지 확보란 말 그대로 ‘토지사용승낙서’만 받아둔 경우가 있을 수 있기 때문이야.

‘토지사용승낙서’란 말 그대로 땅을 사용할 수 있는 권리만을 받았다는 것인데, 실제로는 ‘토지 매입’을 통해 소유권이전등기까지 마무리되어 있어야 조합이 실질적으로 토지를 사서 사업계획승인 단계를 확보한 것이라고 판단할 수 있어.

지역주택조합의 장점과 현황

지역주택조합의 가장 큰 장점은 일반 아파트 대비 분양가가 최대 20~30% 저렴하다는 것인데, 이는 조합이 사업 주체이기 때문에 중간 마진을 없앨 수 있기 때문이야.

또 지주택은 청약통장을 쓰지 않기 때문에 청약 경쟁이 없고 각종 규제도 상대적으로 적어 자유로운 편야. 그래서 일반적인 재건축과 비교하면 그 과정이 단순하기 때문에 이론상으로는 사업 속도가 더 빠르다고 하지.

‘지역주택조합사업’은 이런 장점들 덕분에 위험한 투자로 분류됨에도 불구하고, 계속 사람들이 몰린다고 해. 또 실제로 ‘지역주택조합’을 통해서 사업을 성공적으로 추진한 단지도 있기 때문에, 이런 형태의 투자에 성공한다면 앞에서 이야기한 장점들과 함께 높은 투자 수익을 올릴 수도 있어.

최근에는 다행히도 지역주택조합의 사업 요건이 전보다 까다로워졌는데, 정부가 지난 2020년에 관련 법을 고쳤기 때문이야. 현재는 지주택이 조합원 모집 신고 수리 이후 2년 안에 설립인가를 못 받거나, 설립인가 후 3년 안에 사업계획승인을 받지 못하면 총회를 통해 사업 종결 및 해산 여부를 결정할 수가 있게 되었는데, 이렇게 사업 요건이 강화되어 사업이 늘어져 피해를 보는 경우에는 환불이 가능해졌어.

그럼에도 불구하고 지역주택조합사업은 장점 보다는 단점이 더 많다는 생각이 들지만, 이런 형태의 부동산 투자를 진행할 계획이 있다면 신중하게 생각하고 결정하길 바래.

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