투자 요약정보
- 동사의 1분기 실적은 자체사업 매출이 없음에도 불구하고 시장 전망 대비 더 좋아진 영업이익률을 시현함
- 동사의 핵심매출과 이익은 자체사업 혹은 분양매출에서 나오며, 이번 1분기에는 자체사업 매출인식분이 없어 작년 1분기 대비 매출, 영업익, 당기순이익 모두 감소하는 모습을 보여주었지만, 영업이익률과 당기순이익률은 오히려 개선이 된 모습을 보여줌
- 건설회사의 경우, 보통 분양매출이 고마진이고 수주를 통해 진행하는 공사수익은 저마진이기 때문에 분양매출이 빠지게 되면 영업이익률이 크게 감소해야 함에도 불구, 동사는 분양매출이 하나도 없음에도 불구 영업이익률 29%를 기록하였는데, 결과적으로는 분양매출이 줄어들어서 실적은 안좋았지만, 영업이익률은 반전의 모습을 보여줌
- 동사는 재무안정성이 탄탄한 기업으로, 올해 3월부터 수주가 급증하여 수주잔고가 1.3조수준까지 증가한 상황이고, 이 중 ‘신길동 역세권 청년주택 신축계약’은 동사로서는 처음으로 서울에서 이루어지는 프로젝트를 수주한 것으로 해당 프로젝트를 시작으로 서울과 수도권 핵심지역에서 사업을 이어나가면서 전국구 건설사로 자리매김할 수 있는 발판을 마련한 것에 의미를 둘 수 있음
- 동사의 경우 단순한 사업인 도로건설, 하천공사 등은 굉장히 이익이 박한 반면, 수주한 대부분의 공사가 매우 좋은 수익성을 보여주고 있는데, 이는 동사가 공사를 굉장히 선별해서 수주하기 때문으로 판단됨
- 공사를 진행하고 있는 사업중 특히나 도시개발사업, 산업단지조성공사, 지방 재정비사업(재개발), 지방 재건축등이 이익률이 대단히 높은것으로 확인되며, 이 중 지방 도시정비(재개발) 사업은 사업당 매출규모도 크고 수익성도 굉장히 좋아서 앞으로도 지방 건설사이자 디벨로퍼인 동사의 강점을 살려서 집중을 할 수 있는 영역으로 판단됨
- 동사는 2분기부터 올해 내내 Big 프로젝트가 대기중인 상황으로, 21년 1분기는 향후 3~4년간의 동원개발 업사이클에서 거의 유일한 실적 공백기로 판단되며, 2분기부터는 울산무거동주상복합을 시작으로, 천안성성 동원비스타, 대전 대흥동 주상복합, 해운대 센텀 더게이트, 북항 더 게이트, 경기도 광주시 공원특례 등 동사의 대형 프로젝트들의 분양과 착공이 시작 될 것으로 전망됨
- 2분기부터는 대형프로젝트들과 자체분양사업 실적이 반영되기 시작하면서, 실적 역시 다시 성장하는 추세로 재진입할 것으로 기대되며, 자체사업과 분양사업의 매출 없이도 30%의 영업이익률을 낼 수 있는 회사인 만큼, 자체/분양사업의 매출을 대구모로 추가하게 되면 동사의 주가는 리레이팅 될 것으로 기대됨
이전 요약 정보 History
- 동사의 2020년 기말 기준 도급공사의 공사계약잔액은 1조원으로, 지난 3년 평균 연간 3000~3500억 정도의 공사를 진행하고 있는 것으로 판단시, 현재 확보된 도급건축공사 잔액상으로는 약 3년치의 도급 일감이 남아있는 것으로 추정됨
- 수주를 했지만 아직 계약서를 안 쓴 대형 도급과 계열사가 줄 대형 도급공사, 최근에 추가된 공사 등 충분한 일감을 확보하고 있는 것으로 판단되며, 이 중 토목은 동사가 잘 하지않는 분야임에도 불구 2~3년치 정도의 일감을 확보 중으로 추정됨
- 동사는 일반적인 도급공사도 굉장히 잘 하고 있지만 자체분양공사가 더 중요한 건설사로, 작년 매출을 보면 자체공사의 비중이 3년 연속 줄어서 38% 수준이었지만, 영업이익과 이익률 등은 역대 최고치를 기록함, 올해부터는 다시 자체공사의 비중이 점점 올라갈 것으로 판단되며, 향후 2~3년간은 역대 최고치를 기록한 이익률을 훨씬 상회할 것으로 전망됨
- 재고자산은 3분기에 비해 4분기에 용지가 800억원이 늘어났으며, 이는 합병한 동원도시개발이 가지고 있던 용지가 추가로 편입이 된것으로 판단됨, 디벨로퍼에게 용지가 늘어나는 것은 좋은 신호
- 2020년 12월 기준 자체분양 공사의 분양수익의 인식이 사실상 종료되어, 2021년 1~2분기 정도는 자체분양 공사의 수익없이 정비공사나 도급공사의 매출과 수익만 실적으로 찍히게 될 것, 즉 올해 상반기 실적은 일시적으로 좋지 않을 가능성이 매우 높지만, 3월부터 새롭게 분양을 하는 대형 사업지가 나옴에 따라 주가는 실적과 다른 모습을 보일 것으로 판단됨
- 이익잉여금은 무려 8483억원으로, 최근 동사가 매우 공격적으로 대전의 구도심 대흥동의 땅, 울산의 금싸라기 땅들을 매입하고 있는데, 그 공격성의 원천은 바로 이 이익잉여금에서 나오는 것으로 판단되며, 동사는 강력한 이익잉여금으로 향후에도 지속적으로 경쟁사들 대비 뛰어난 영업이익률과 ROE를 보여줄 것으로 전망됨
- 지난 3월 17일~18일은 부산 북항 롯데캐슬 드메르의 청약 기간으로 최근 규제논란이 많은 레지던스(생활형숙박시설)의 분양이었는데, 드메르의 바로 옆자리가 동사의 북항 더 게이트로 조만간 레지던스를 분양을 하는 곳이기 때문에 굉장히 관심이 가는 이벤트였으며, 청약 결과는 대흥행으로 정부의 부동산 규제가 심해지면서 부동산 투자자들이 규제를 적용받지 않는 비규제 지역과 관련 매물에 한꺼번에 몰리면서 과열 현상마저 우려되고 있는 상황
- 롯데캐슬 드메르는 부산 북항에 들어서는 생활형 숙박시설(레지던스)로 아파트와 달리 청약통장이 없어도 만 19세 이상이면 누구나 청약이 가능하고, 주택을 가지고 있어도 청약이 가능하며 1인당 최대 4개까지 동시에 청약을 할 수 있다는 점도 특징으로, 생활형 숙박시설이다 보니 각종 규제도 적용받지 않아 분양을 받아도 주택 수에 포함되지 않고 전매제한 없이 거래도 가능하기 때문에, 새로운 투자처를 찾거나 수익형 부동산에 관심이 많은 투자자들로부터 인기를 얻고 있음
- 롯데캐슬 드메르의 성공은 동사의 북항 더 게이트의 분양 성공가능성과 해당 프로젝트의 가치에 긍정적일 전망이며, 이 후 동사의 센텀 더 게이트의 분양에도 영향을 끼칠 것으로 예상되는데, 북항 더 게이트가 레지던스인 것과 마찬가지로 해운대 센텀 더 게이트 역시 레지던스 위주인 대형 빌딩으로 입지가 넘사벽으로 좋으면 레지던스라도 문제가 없다는 것이 증명된 것으로 판단할 수 있음
- 결론적으로 롯데캐슬 드메르의 청약 흥행으로 동사 최고의 기대요인이자 리스크 요인이었던 2개의 레지던스 대형사업에 보다 높은 평가가 내려질 수 있을 것으로 전망됨