매년 증가하는 부동산 시장의 압박 아래, 전세사기는 더욱 더 심각한 문제로 떠오르고 있고, 전세 사기로부터 돈을 지키는 것은 우리 모두에게 중요한 과제가 되었습니다. 이럴 때일 수록, 깡통전세, 사기꾼들의 덫, 그리고 사기 거래의 증거를 찾는 방법에 대한 통찰력이 필요하겠죠?
오늘은 각종 전세 사기 수법에 대해 알아보고, 전세 사기꾼들이 주로 사용하는 말과 화법에 대해 알아보겠습니다.
전세 사기 금액만 1조 6,000억 원!
전세 사기가 한국의 부동산 시장을 뒤흔들고 있습니다. 2019년부터 2021년 8월까지의 32개월 동안, 전세 계약이 종료된 후에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않은 피해액은 무려 1조 6,000억 원에 달한다는 통계도 있습니다. 이러한 사기 행위는 집값의 하락과 깡통전세라 불리는 현상과도 밀접한 관련이 있습니다.
집값이 상승할 때, 많은 사람들은 갭투자를 통해 수익을 창출할 수 있습니다. 즉, 집값과 전셋값의 차이, 즉 ‘갭‘을 활용해 집을 구입하고, 집값이 상승하면 이를 팔아 이익을 얻는 전략입니다. 그러나 반대로 집값이 하락하면, 보증금보다 매매가격이 낮아질 가능성이 높아져 깡통전세로 변하는 것이 일반적입니다.
물론, 모든 깡통전세가 전세 사기로 이어지는 것은 아닙니다. 때로는 집값 하락에 따라 자연스럽게 깡통전세가 발생하기도 합니다. 그러나 일부 깡통전세는 범죄 도구로 활용되며, 집을 경매에 넘겨 보증금을 횡령하는 등의 문제가 발생할 수 있습니다.
깡통전세는 주택담보대출금과 세입자의 전세보증금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘을 때 주로 발생합니다. 이런 깡통전세는 전세 계약 만기 이후 세입자가 집주인에게 전세보증금을 반환받을 때 문제가 발생할 수 있는데, 주택담보대출금을 제때 갚지 못해 집이 경매로 넘어가고, 경매에서 낙찰된 금액으로 대출금을 갚은 후에는 세입자에게 돌려줄 전세보증금이 부족할 수 있기 때문입니다.
전세 사기의 수법은 매우 다양하지만, 전세 사기로부터 안전하게 자신을 보호하려면, 부동산 시장의 동향을 주시하고, 전세 계약서를 신중하게 검토하는 것이 가장 중요한 첫 번째 과제입니다. 또한 이와 관련하여 법적 보호를 받을 수 있는 조치와 보증 보험에 가입하는 등의 조치 역시 반드시 취해두는 것이 중요합니다.
매스컴에 알려진 유명한 전세 사기 수법들
전세 사기는 그 수법이 다양하고, 아주 미묘한 상황에서 일어나는 만큼 그 사기를 쉽게 알아챌 수 없어 더 큰 피해를 입을 수 밖에 없습니다. 최근 발표된 여러 기사에 따르면, 많은 사람들이 다음과 같은 전세 사기 수법들에 큰 피해를 입었다고 합니다.
무갭투자자 “빌라의 신” 사기
수도권을 중심으로 빌라 1277채를 무갭투자로 구입한 뒤, 세금을 납부하지 않고 자기 소유의 주택 100채에 압류가 걸리게 한 사기 수법입니다. 무갭투자란 전세가가 매매가보다 높거나 큰 차이가 없는 집을 본인 돈을 한 푼도 들이지 않고 매입하는 행위를 말합니다.
압류가 걸리게 되면, 이른바 ‘빨간딱지’라고 불리는 스티커를 붙여 집주인의 집 안 살림을 강제로 확보(공매)하는 집행을 하게 됩니다. 공매는 세금 체납이 원인이라 보증금이 세금 체납액의 후순위로 밀리게 됩니다.
세 모녀 사기
의도적으로 빌라 497채를 깡통전세 구조로 만들어 피해자 136명의 보증금 298억원을 ‘먹튀’한 사기 수법입니다. 이 사건은 주로 서울 화곡동 등에서 발생했습니다.
빌라왕 사기
세입자의 보증금을 이용해 다른 집을 사들이는 ‘돌려막기’ 수법으로, 피해자 1인당 최소 1억 원에서 수억 원대의 피해를 입힌 사기 수법입니다.
신림동 신탁등기 사기
고시촌에서 신탁등기의 맹점을 이용해 실질적 소유권이 없으면서도 빌라 전세 계약을 체결하여 30여 명에게 20억원 이상의 피해를 입힌 사기 수법입니다. 신탁등기란 건물을 신축하며 돈을 빌린 신탁회사 명의로 등기하는 걸 말하는데, 흔히 땅 주인이 개발 지식은 없고 돈까지 부족할 때 활용하는 방식입니다. 신탁등기를 하면 주택의 실제 소유권은 신탁회사로 이전되기에 집주인이 마음대로 전세 계약을 맺을 수 없습니다.
수원 근저당 사기
17명의 피해자에게 깡통전세 빌라를 임대하고 보증금 9억7000만 원을 챙긴 사기 수법입니다. 피해자가 전입신고를 하기 전 해당 주택을 담보로 대출받고 근저당권을 설정하는 방법을 사용했는데, 근저당권이란 집주인의 부동산을 담보로 설정하고 문제 발생 시 다른 채권자(돈을 빌려준 이)보다 먼저 채무(빚)를 변제받는 걸 말합니다.
빌라 전세 사기는 특히 전세가율이 높은 지역에서 더 쉽게 발생합니다. 현재 서울에서는 강서구(96.7%), 금천구(92.8%), 양천구(92.6%) 등이 빌라 전세가율이 높은 지역으로 나타나고 있으며, 이러한 지역에서 전세 사기가 더 많이 발생하는 경향이 있습니다.
이러한 사기 수법을 피하려면 부동산 거래 시 신중하게 검토하고, 진짜 전문가의 조언을 듣는 것이 중요합니다. 또한 관련 법규를 잘 숙지하고, 자신의 권리를 보호하기 위한 노력도 게을리 하지 말아야 합니다.
이런 말 하면 의심하세요!
전세 사기를 의심할 때, 다음의 예시와 같은 말을 듣는다면 경계해야 합니다. 불길한 예감은 종종 현실로 나타나기 때문입니다.
“이사비 내드릴게요!”
이사비나 전세보증금반환보증 보험료 등을 지원하는 대신 깡통전세 계약을 유도하는 경우입니다. 보증금이 공시가격의 150% 이내라면 전세보증금반환보증 가입이 가능한데, 이를 회피하려고 하는 것이 의심스러운 행동입니다. 이런 경우 HUG 등에 피해를 돌리는 수법이 사용될 수 있습니다.
“밀린 세금이 있긴 해요!”
집주인에게 세금 체납액이 많다는 얘기가 나온다면 의심해야 합니다. 공매 후 보증금은 세금 체납액의 후순위로 밀리게 되므로, 보증금을 떼지 못할 가능성이 높아집니다. 이런 경우, 계약서에 ‘집주인 명의가 바뀌면 전세 계약 해지’와 같은 특약을 추가하는 것이 좋습니다.
“신축 빌라니 계약하세요”
정확한 매매가격을 알 수 없는 경우에는 높은 보증금에 전세 계약을 맺을 수 있습니다. 그러나 집값이 하락할 경우, 보증금을 온전히 돌려주지 못할 수 있으므로 주의가 필요합니다. 특히 2021년 상반기에는 서울 강서구에서 신축 빌라 전세 거래 중 8건 중 10건이 깡통전세였다는 통계가 있습니다.
이런 말을 듣는 경우, 특히 보증금이 2억~3억 원대인 빌라 계약과 관련된 ’30대 사회 초년생’은 특별히 더 주의를 해야 합니다. 이 연령대는 처음으로 큰 금액을 보증금으로 지불하는 경우가 많아서 사기의 표적이 될 가능성이 크기 때문입니다.
이렇게 예방하세요!
전세 사기를 예방하는 것은 매우 중요합니다. 다음은 전세 사기를 예방하기 위해 취할 수 있는 몇 가지 조치입니다:
- 전세 시세 파악하기: 국토교통부의 실거래가 공개 시스템을 활용하여 지역의 전세 시세를 정확히 파악하세요.
- 계약자 확인: 계약 상대방이 부동산의 실제 소유주인지 확인하세요. 주민등록증 등을 통해 실제 주인인지 확인할 수 있으며, 필요할 경우 전화번호 1382를 통해 조회할 수도 있습니다.
- 부동산 상태 확인: 등기부등본을 통해 부동산의 저당권 또는 빚 여부를 반드시 확인하세요.
- 확정일자 기록: 계약 당일 확정일자를 받아두고, 전입신고를 해야 합니다. 이는 거주지 관할 공공기관에서 전월세 계약 체결을 확인해주는 일자입니다.
- 깡통전세 회피: 전세 사기의 주요 수법인 깡통전세 근처에는 얼씬도 하지 않도록 주의하세요.
- 전세보증금반환보증 가입: 가능하다면 전세보증금반환보증에 가입하세요. 이는 집주인이 전세보증금을 반환하지 않을 경우 보증기관이 대신 지급하는 상품입니다. 보증료는 집의 대출금과 전세보증금액에 따라 다를 수 있습니다.
- 반전세 또는 월세 고려: 전세 사기의 위험이 크다면 반전세 또는 월세로 전환하는 것을 고려하세요. 반전세는 오른 전세보증금만큼 월세로 전환하는 임대차계약 형태입니다.
마치며
전세 사기로부터 안전하게 자신을 보호하기 위해서는 부동산 시장의 동향을 주시하고 전문가의 조언을 듣며 필요한 법적 조치를 취해야 합니다. 부동산 거래는 생애 주기에서도 매우 중요한 결정이므로 신중하게 접근해야 합니다. 신중하고, 꼼꼼한 예방 조치를 통해 안전하게 부동산 거래를 이루고 전세 사기로부터 자신을 보호하시기 바랍니다.
